[방휘성 변호사의 법률칼럼] 리스 옵션과 중재 (Lease Option &Arbitration)

중소 비즈니스를 운영하는 한인들이 많아 필자는 사업 리스를 자주 분석하게 된다.약 55%의 집주인, 45% 리스자들을 도움으로 이 가운데 가장 많이 발생하는 문제들을 설명해 본다. 마이리 동네의 고객과 라이에 동네의 고객을 도와 준 리스관계 이슈들을 분석해 본다.우리 한인사회 많은 동포들이 스몰 비즈니스를 충실하게 운영하고 있듯이 필자의 여러 고객들도 리스를 얻어 다양한 사업을 하고 있다.대부분의 소규모 자영업자들은 리스계약을 체결하고 있는데 이 리스계약에는 리스가 만료될 때 쯤 시간을 맞춰 고객이 요청하면 5년간 리스기간을 더 연장시킬 수 있는 옵션 권리가 명시되어 있다. 리스를 얻어 사업할 경우 명심해야 하는 것은 옵션기간을 사용하려면 정확한 타이밍에 서면 요청서를 주인에게 보내야 한다는 것이다.이 타이밍을 놓쳐 리스 옵션의 권리를 상실하게 되는 경우 또는 이 문제로 복잡한 합의 도출을 위한 줄당기기, 나아가 소송까지 번지는 경우가 종종 발생하는 것이 현실이다.물론 새 5년간의 월세와 임대는 집주인과 리스자는 비슷한 장소의 리스 조건들을비교하여 합의 보는 조건이다. 나의 고객 중에 한 분은 집주인과 리스재계약 과정에서 문제가 발생해 우리 사무실을 찾았다.나의 고객은 리스 재계약 과정에서 집주인이 너무 과도한 렌트비 인상을 요구해와 당황했다. 나의 고객은 잘못하다가는 리스옵션 권리까지 놓칠 것이란 우려를 했다.대부분의 리스자는 빌딩 주인의 요구에 울며 겨자먹기 식으로 끌려 다니는 경우가 많다.그러나 필자의 경우 30년 이상 변호사 경험을 바탕으로 리스자나 집주인의 입장에서 합리적으로 좋은 결과를 도출한 케이스들이 수두룩하다.나는 이 고객을 위해 집주인과 담당변호사에게 일방적으로 터무니 없이 비싸게 올린 렌트비를 받아 들일 수 없다고 냉정하게 거절했다.필자는 타협이 이루지지 않을때 리스안에 있는 내용을 사용하여 중재로 모든 렌트 내용이 마감되는 방법(Binding arbitration)을 요청하는 동시에 중재를 사용하는 케이스로 밀어붙였다. 중재과정을 거쳐 필자는 중재인을 설득시켜 렌트를 첫해는 3,800달러로 그리고 5년후에는 4,300달러를 내는 타협안을 찾아내 케이스를 성공시켰다. 다시말해 집주인 쪽은 7,500달러를 필자의 고객에게 요청했으나 중재과정에서 패하여 훨씬 싼 렌트비를 받게 된 셈이다.필자는 객관적으로 렌트 문제들을 분석하여 만약 한쪽이 터무니 없는 억지를 부린다면 케이스를 몰아 붙여 현실적인 선에서 타협을 먼저 시도해 보지만 그렇지 않을 경우 중재 또는 재판까지 가서 고객에게 만족한 결과를 안겨준다.물론 이런 결과를 가져오기까지 필자가 법조계에서 갈고닦은 경험이 큰 도움이 되었다.필자의 고객중에는 중소 자영업자들이 있는가 하면 큰 호텔이나 샤핑몰등의 주인들도 있어 렌트와 리스에 관한 이슈들을 자주 분석하여 객관적으로 평가할 수 있어 이런 경험들이 각기 다른 케이스를 취급할 때 큰 도움이 된다. 최근에는 비즈니스를 하는 고객을 위해 옵션기간이 3년 남은 조항을 네고하여 5년 리스로 변경하고 적당한 렌트비를 받아 내기도 했다. 세입자의 경우 집 주인에게 네고를 하되 안되면 중재과정을 거칠 수 있다는 태도를 보여 주어야 네고가 잘 풀리는 것도 현실이다.
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