최근 한국에서 온 고객이 카할라 호텔 인근 고급 콘도미니엄이 상상하기 어려운 가격에 매물로 나왔다는 정보를 부동산 중개인으로부터 듣고 필자에게 자문을 구했다. 중요한 것은 이 콘도들은 리스홀드였다. 필자는 하와이의 리스홀드에 대해 생소한 내 고객에게 다음과 같이 설명해 주었다.하와이주 부동산 관련 종사자라면 하와이 주 리스홀드법에 대해 정확하게 알고 있어야 한다.
필자가 35년 전 법대 재학시절 하와이 주만의 리스홀드법에 대해 소홀하게 생각했다 교수에게 호되게 야단맞은 기억이 지금도 새롭다.
한국이나 미 본토의 경우 부동산을 거래한다고 하면 건물과 땅은 자동적으로 하나가 되어 거래된다.그러나 하와이의 경우 건물을 산다고 가정할 때 그 건물이 리스홀드라고 한다면 땅은 그 거래에 포함되지 않는다.땅은 사는 것이 아니고 바이어가 빌리는 것 뿐이다. 땅을 빌리기 때문에 바이어는 부지 사용에 대한 렌트비를 땅 주인에게 지불해야 한다. 그리고 30년마다 또는 자주 땅 렌트(ground lease rent) 가격을 재계약한다.
만약 땅 주인이 땅을 팔겠다고 정식으로 시장에 내 놓은 땅이면 리스홀드 부동산의 바이어 입장에서는 즉시 땅을 사는 것이 유리하다.이유는 땅 주인이 마음을 변경할수도 있기 때문이다. 리스홀드 부동산을 매입하려면 땅 주인이 땅을 팔겠다고 공개한 부동산을 사는 것은 특별한 위험은 없다.다만 땅 주인이 마음이 변하기 전에 부지를 사는 것이 중요하다. 만약 부지 리스가 30년 이하로 남았다면 바이어는 신경을 써야 한다.
땅 리스 계약서에는 흔히 ‘surrender clause’ 가 있어 땅 리스가 끝나면 부동산 건물은 땅 주인에게 자동적으로 돌아가는 내용들이 명시되어 있다. 다시말해 건물의 가치가 아무리 높다해도 리스홀드 부동산은 리스가 끝나면 땅 주인에게 건물을 돌려 주어야 한다는 것이다. 참고로 땅 주인은 땅을 반드시 건물주인에게 팔지 않아도 된다는 것이다. 그리고 30년이하 리스홀드 부동산으로는 은행 융자를 얻는다는 것은 거의 불가능하다.리스홀드법은 하와이만의 특별한 부동산법이다. 리스홀드 부동산을 잘못 매입하면 크게 피해를 입는다.
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