[방휘성 변호사의 법률칼럼] 상업 리스 Commercial Lease

필자의 칼럼은 필자가 변호사로서 활동하며 직접 체험한 내용을 근거로 독자들에게 법률적 상식을 알리는 것이 큰 도움이 된다고 생각해 본 칼럼의 대부분은 필자가 직접 체험한 케이스들을 근거로 하고 있다. 몇 개월전에 필자의 고객은 상업 리스를 사인한 후 사업을 준비하던 중 전 리스자가 장소를 날짜에 맞춰 비워주지 않아 도움을 준 케이스가 있다. 필자는 고객을 위해 장소 주인에게 6개월치 렌트비를 받지 않는 조건으로 하지 않으면 그리고 전 리스 입주자를 즉시 내보내지 못하면 필자는 소송을 진행하여 고객의 모든 피해보상을 법원을 통해 받아 낼 것이라는 내용의 편지를 발송했다. 이에 주인은 5개월치 렌트비를 받지 않는다는 조건을 받아 들였고 전 리스자도 즉시 퇴거 조치 하며 사실상 필자의 요구를 받아들였다. 이와 비슷한 케이스로 나의 고객 가운데 한 사람은 또 하나의 새로운 사업을 시작하기 위해 새로운 가게터를 찾아 보수공사를 하던중 그 공사가 늦어져 가게를 열기도 전에 렌트비를 지불해야하는 리스계약의 부당함을 호소하기위해 나의 사무실을 찾았다. 상업 리스는 복잡하면서도 까다로운 법들에 해당된다. 리스안에는 부동산 법, 계약법이외에도 건축법 등등의 세밀한 내용들이 촘촘하게 나열되어 있다. 그리고 리스계약 자체가 세월이 흐를수록 부동산 주인에게 유리하게 작성이 되며 리스 자체가 길어진다. 필자가 처음 변호사일을 시작했을 때에는 5-10장이던 리스계약서가 지금은 70-150장정도로 길어졌다. 필자 역시 샤핑센터 또는 부동산주인 고객의 입장에서 리스를 작성할때에는 고객에게 유리한 내용들을 리스 계약서에 포함시킨다. 그러다 보면 자연 리스계약서는 길어지게 되고 장문의 소설과 달리 이 재미없는 장문의 서류는 빌딩주인이건 가게를 빌리는 사람이건 쌍방을 보호하기 위해 마련되는 것이다.  따라서 어느쪽이건 리스를 뚜렷하게 분석해 자신들에게 유리하게 작성하고 분석하는 것이 중요하다. 비즈니스를 하는 사람들의 경우 리스 조건들이 좋아야 사업에 성공한다. 다시말해 사업을 잘해 좋은 매상을 올려도 리스가격이 비싸면 그만큼 수익이 떨어진다. 잘못된 리스는 입주자가 집주인에게 돈벌어 주는 역할만 할 뿐이다. 사무실에 찾아 온 나의 고객은 사전에 우리 사무실에 리스계약서에 대한 검토를 부탁하지 않고 계약서에 사인을 했었다. 그 계약대로라면 이 고객은 집주인에게 렌트가 두 달이나 밀려 있었다. 그러나 이런 불리한 상황에서도 필자는 고객을 도와 줄 수 있는 길을 모색했다. 필자는 리스계약을 검토한 후 집주인에게 편지를 띄워 2달치 렌트를 받지말 것을 요청했다. 리스계약서 내용에는 집주인의 부주의도 포함되어 있었고 필자는 이를 지적하며 렌트비 면제를 요청했다.  이와 더불어 리스계약서에는 비록 문서화 되어 있지는 않지만 어떤 계약관계이던 계약 쌍방은 서로 협조하며 서로 양심적으로 대하고 또한 상대방이 해야하는 일들을 방해해서는 안된다는 내용들이 무언으로 포함되어 있다.  이러한 내용을 편지로 설명하고 타협이 안되면 소송을 하겠다고 밝혔다. 집주인 역시 변호사를 고용해 편지가 왔다. 두 달치 렌트를 받지 않겠으니 타협을 하자는 것이었다. 변호사 세계는 좁고도 좁다. 집 주인측 변호사가 소속된 법률사무소와 우리는 적어도 수건의 케이스를 통해 법정에서 싸우며 우리 법률회사의 실력을 잘 알고 있는 사이였다. 따라서 이번 칼럼을 통해 필자가 강조하고 싶은 것은 어느 경우에 처하건 법률적인 문제 해결을 원한다면 경험과 실력이 겸비된 변호사를 선임하는 것이 바람직한 결과를 얻는 지름길이라는 사실이다. fsp@dkpvlaw.com808-599-5199