연방,주,시 정부가 사유지를 사회를 위해 사용하려면(Eminent Domain)

필자는 지난 1년간 복잡한 소송 케이스와 트랜스액션(transdction) 케이스로 인해 칼럼을 통해 독자 여러분과 만나지 못했다.시 정부는 레일 공사비용이 예상보다 훨씬 더 드는 상황에서 Excise Tax를 올려서라도 계획대로 추진하고 있다. 그외에도 레일 노선내에 약 200여곳의 개인부동산 또는 땅이 포함되어 있어 시정부는 네고를 하여 개인 부동산 땅을 매입하던지 시와 주정부, 연방정부가 허락하는 정부의 에미넌트 도메인(eminent domain) 권력을 사용해 강제적으로 필요한 부동산, 땅을 마련해야 한다. 물론 네고를 하면 또는 에미넌트 도메인 권력으로 부동산, 땅을 마련할 때 시정부는 당연하게 최저의 가격으로 땅을 매입하려 할 것이다. 필자의 법률회사는 주정부가 이런 비슷한 상태에서 부동산 가격을 가지고 억지를 부릴때 25년전 고객을 위해 유리한 가격으로 거래를 마무리 해 준 경험이 있다.당시 우리 법률회사는 고객을 위해 하와이 주정부 토지관리국(Board of Land and Natural Resources)과 소송하기 전 여러번의 복잡한 협상을 통해 고객이 소유하고 있는 라니카이땅을 주정부가 일반마켓에 나와 있는 적정한 가격(Fair Market Value)으로 매입케 하는 조건으로 소송으로까지 가지 않고 케이스를 종결한 바 있다.  이 케이스는 자본주의 국가 특히 미국을 상징하는 케이스이다. 공산주의나 사회주의 국가와는 달리 미국은 어떤 주라도 정부가 개인의 땅이나 부동산을 이용해 도로나 공원, 컨벤션센터 등 공공시설을 건립, 조성하려고 하면 개인의 소유지에 대해 반드시 당시 부동산 시장가격에 합당한 가격을 지불해야 한다.선진국가에서는 정부가 함부로 사유지를 빼앗을 수 없다. 미국 헌법에는 이 부분에 대해 명확하게 언급되어 있다.당시 우리 고객은 카일루아 부근 라니카이 언덕에 경치가 아주 좋은 땅을 몇십만달러를 주고 매입했었다. 그리고 그 곳에 좋은 집을 짓기 위해 주 정부로부터 수수료를 내고 건축허가를 받았다. 건축허가를 받고 나니 이 지역 부동산 시세가 엄청나게 올랐다. 주위에서 우리 고객에게 390만달러를 주겠으니 매각하라는 오퍼도 들어왔었다.  그 후에 주정부는 건축허가를 취소시켜 버렸다. 이에 우리 고객은 우리 법률회사를 찾아와 주정부와 소송을 할 준비를 했다. 그러나 우리 법률회사는 적당한 조건으로 주정부와 타협을 이루어 우리 고객에게 합당한 피해보상을 하게 했다.  우리는 주정부가 당시 우리 고객의 토지에 대한 건축허가를 취소시키고 그 부지를 주정부가 싼 가격으로 매입하려고 한다고 짐작했다.즉 주정부는 우리 고객의 소유지가 필요했지만 당시 시장가격을 주고는 이 부지를 사고 싶지 않았고 그래서 건축허가를 취소하면 땅값이 떨어질 것을 예상하고 건축허가를 취소 할 가능성이 높았다. 우리는 이 사실을 짐작하고 주정부와 협상할 때 건축허가가 있는 땅의 시세(390만달러)를 요구했고 이를 성공시켰다.이 케이스는 전 와이헤에 주지사가 카일루아 지역 주민들로부터 많은 압력을 받던 문제였다.우리 고객의 땅에 주택이 지어지면 등산객들이 등산하면서 전망을 감상하는데 지장이 갈 뿐만 아니라 그 동네 아래에서 언덕을 바라보면 흉하게 우리 고객의 주택이 보였을 수도 있다. 솔직히 지역 자연보호론자들의 압력 때문에 우리 고객의 건축허가가 취소되었을 가능성도 높았다.  그러나 힘이 있는 주정부라고 해서 자신이 발행한 건축허가를 마음대로 취소시키고 우리 고객과 같은 서민들의 땅을 함부로 싼 값에 취할 수 없었다. 그런가 하면 최근 우리 법률회사는 현지 언론에도 보도된 바 있지만 레일 프로젝트가 필요한 카카아코 지역의 가구와 플로링 비즈니스 업체를 도와 배심원 재판을 하던 중 판사의 간절한 부탁으로 시 정부와 최하 310만달러 배상과 23만2,000달러 이사 비용을 받는 조건으로 고객에게 피해 보상을 해 주었다.