[방휘성 변호사의 법률칼럼] 렌트비 체납시 특별소송 (Summary Possession)

한인사회는 날이 갈수록 법률상식이 높아지는 것이 현실이다.  이 같은 현상의 한 부분에는 필자의 칼럼이 작은 역할을 하고 있다고 생각되어 흐뭇하다. 그러나 아직도 여러가지 잘못된 정보들이 사실인 것처럼 오해하고 있는 것도 사실이다. 소송에 따르는 시간적인 문제로 렌트비를 못 냈을 경우의 특별소송을 설명할 때 보통 1-2년 예상하는 재판 날짜가 해당되지 않는다는 것을 알아야 부동산, 개인주택, 가게 또는 아파트 주인은 부동산 관계의 권리를 알 수 있고 가게를 빌려주는 사람은 피해를 방어 할 수 있다. 보통 민사소송 케이스들은 피해액수 4만달러 이상의 문제들은 순회법원(Circuit Court)에서 재판을 하게 된다. 고소장이 등록되고 재판 날짜를 받기까지는 간혹 1년에서 2년까지 기다려야 한다.  그러나 렌트비를 못 내서 발생되는 케이스의 고소 건은 모두 지방법원(District Court)에서 재판을 하게 된다. 이유는 집 주인 또는 땅 주인이 렌트를 못받고 있기 때문에 그들의 피해를 즉시 정리해 주기 위해 재판 절차가 빠르게 진행된다. 하지만 아직도 가끔 렌트비를 내며 사업하는 분들이 집주인에게 내야 할 렌트가 밀려 고소장을 받은 후 하와이에서는 보통 소송에 몇 년씩 걸린다는 말을 듣고 렌트비를 밀려가며 장사를 하며 버티는 업주들이 가끔 있다.  또 어떤 사람은 고소장을 받은 후 집주인과의 관계에서 여러 불만 내용들을 내세우며 집주인에게 역으로 클레임을 걸어 시간을 벌어 보려고 한다.  특히 처음 가게를 빌렸던 시절 가게 공사 비용을 핑계로 집주인에게 혜택을 주었다며 카운터 클레임을 하자고 한다. 그러나 이런 집 주인 관계의 문제로는 써머리 포세션 크레임을 방어 할 수가 없고 시간을 얻을 수가 없다. 예를들어 보통 순회법원의 고소장을 받고 답장을 제출하는 시간은 20일이라는 날짜를 주지만 렌트관련 케이스는 5일 내에 법원에 답장을 등록시켜야 한다. 그리고 렌트 관련 케이스는 보통 1주일 정도 기간에 재판 날짜를 받는다.  예를들어 렌트를 내지 못한 액수가 5만달러 라고 하면 피해액수가 4만달러 이상이기 때문에 보통 케이스들은 순회법원에서 재판을 하게 된다. 그러나 렌트 관계의 소송이기 때문에 지방 법원에서 이 케이스는 반드시 재판을 하게 된다. 일반적으로 렌트를 내지 못하는 쪽은 장소를 비워주어야 하는 소송에선 특별히 방어할 방법이 없다. 보통 2주안에 재판이 빠르게 진행되고 판결이 나면 집주인에게 5만달러를 갚아야 하고 렌트 장소도 즉시 비어 주어야 한다. 렌트 관련 소송은 특별한 케이스라는 것을 염두에 두고 이에 대한 대처가 필요하다고 생각한다. fsp@dkpvlaw.com808-599-5799