한인들은 비교적 자영업을 많이 함으로 리스에 따르는 부동산법 뿐만 아니라 계약법, 건축법, 아래에 설명하는 ADA 법등 여러 이슈들이 자주 발생해 필자가 리스를 작성 또는 분석할 때 항상 세밀히 검토하는 내용을 설명한다.
이번 기회를 통해 리스에 대한 중요한 내용을 다시한번 설명하고자 한다.
부동산 주인들, 리스자들, 건축가들 그리고 설계가들 및 사업가들은 모두가 알아야하는 무서운 법이 미장애인들을 보호하기 위한 ADA법(Americans with Disabilities Act of 1990)이다.
이 연방법은 30년전에 에이즈 환자들이 차별을 당한다는 것을 미정부가 인정하고 에이즈 환자들을 보호하기 위해 통과시킨 법이지만 에이즈병을 떠나 육체적, 정신적으로 어떤 장애인이라도 이 법을 이용하면 보호를 받는다.
ADA는 장애자들을 위한 공동사용 부동산관계(Public Accomodation), 고용관계(Employment), 수송관계(Transportation)등등에서 불구자들을 차별할 수없도록 만들어진 법이다.
법이 무척 길고 복잡하지만 초점은 고용 관계에서는 일을 구하면 장애자들을 차별하지 않아야 한다.
예를들어 휠체어를 타는 장애자라고 하더라도 컴퓨터를 잘하면 컴퓨터 전문인을 구하는 회사에서는 장애인이라고 차별하면 안된다.
수송관계에서는 호놀룰루 버스들이 다 휠체어 장애자들을 태우고 내릴 수 있도록 호놀룰루시와 버스 시스템들이 비용을 들여 버스를 고쳤듯이 장애자들도 건강한 사람들과 같이 서비스를 사용할 수 있도록 대중교통 회사들이 행동을 해야한다.
부동산 관계자들과 사업가들의 경우 ADA의 부동산 관계법 분야에서 큰 경제적인 피해를 입고 있다.
이유는 법이 통과되기 전인 1990년이전의 건물이나 그 이후의 건물 모두 장애자들이 그 빌딩 안에서 건강한 사람들과 같은 서비스를 받을 수 있도록 되어야 한다는 법이다.
예를들어 호텔, 은행, 식당, 의사, 변호사사무실, 학교/학원, 나이트클럽 등의 부동산 주인들, 매니져들, 리스자들은 장애자들이 그 건물에 출입하기 쉽고 이용하기 쉽도록 건물내 각종 시설을 마련해야 한다는 것이다.
예를들어 90년 이전에 지어진 건물 2층에 나이트클럽이 있을 경우 엘리베이터가 없다면 휠체어를 이용하는 장애자들은 그곳을 이용할 수없어 차별을 당하게 된다.
만약 시각장애인 손님이 나이트클럽에 가려고 하면 업소 주인은 고용인을 훈련시켜 시작 장애인 손님을 2층까지 모시고 올라와야 하고 메뉴를 읽을 수 없으니 읽어주며 설명하든지 점자식(Braille) 메뉴를 만들어야 한다.
이 법이 특별히 복잡한 것은 부동산을 고칠 때 어느 누가 고치라고 뚜렷하게 설명을 안하고 ADA는 무조건 부동산 관계자 전체가 책임지라고 한다.
건물 주인, 리스자, 땅 주인, 땅 매니져등이 같이 책임져야 한다.
이 문제를 해결하는 방법 중에 하나는 리스를 협상할 때 땅 주인은 건물주인에게 책임지라고 계약할 수 있고 반대로 건물 주인은 땅주인이 만약 ADA관계의 건설을 책임 안지면 리스계약을 안 하면 된다.
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