최근에 부동산을 매입한 고객을 도와 준 케이스를 살펴보고자 한다.
부동산을 판 사람은 개인 주택을 허가없이 그리고 라이센스 없는 핸디 맨을 사용하여 집을 확장하고 개보수 수리를 한 것을 법이 요구하는 방식으로 공개하지 않았다.
새로 지은 개인주택, 아파트, 또는 가게들외에는 셀러들이 부동산을 팔 때 거의 ‘As is(현재 상태대로)’ 조건을 부쳐서 매매하려고 한다. 부동산이 오래 되었을 경우 문제들이 자연히 발생함으로 셀러들의 입장이 이해된다.
하와이 주법 섹션 508D가 1995년 통과되기 전에는 ‘As is’ 조건이 붙은 부동산을 매입했을 경우에는 매입자는 부동산에 여러 문제가 있었다고 해도 판매자에게 크레임을 걸수가 없었으며 법원에서 보호를 절대 받을 수 없었다.
그러나 ‘As is’ 조건으로 많은 부동산 구입자들이 피해를 입어 주정부는 위에 공개한 법을 통과시켜 매입자를 보호한다.
먼저 참조할 것은 이 법은 개인 주거 부동산이나 아파트에게만 해당된다.
지금도 상업용 부동산을 ‘As is’ 조건으로 마련하면 매입자는 상업용 부동산에 여러 문제가 있다고 해도 이 법으로 보호를 못 받는다.
이 법은 주거용 부동산을 판매자가 ‘As is’ 컨디션으로 판다고 해도 판매자는 파는 부동산에 관해 본인이 알고 있는 모든 문제점들을 매입자에게 서류로 공개하도록 명령한다.
이 서류를 ‘Disclosure Statement’라고 한다. 부동산 문제들 외에도 모든 사항(Material Fact) 즉 주용한 정보들을 매매자는 매입자에게 공개해야 한다.
매매자 입장에서는 솔직히 이 법이 없다고 해도 도의적으로 매입자에게 문제들을 공개하는 것이 순서이다.
그래서 매입자가 문제점들을 아는 상태에서 매매계약(Purchase Contract)을 체결할 때 손을 봐야 할 상태에서 싼 가격으로 살수 있게 하는 것도 현실적이다.
물론 문제들을 매매자가 공개함으로 매입자가 부동산을 안 사겠다고 하면 피해를 입는 사람은 없다.
그러나 매매자가 부동산의 문제들을 공개하지 안았을 경우 매매자는 사기소송에 휘말릴 수 있다.
그리고 매입자는 계약을 취소시키는 소송(Rescission Claim)을 성공시킬 수 있다.
그 외에도 매입자는 피해 액수를 요청할 수 있다.
예를들어 매매자가 공개해야 할 내용들은 만약 부동산에 터마이트가 있다거나 개인 주택의 경우 비가오면 흙이 옆집으로 흘러 나간다거나 부동산에서 누가 자살하거나 범죄를 당해 죽거나 또는 그 부동산의 플러밍에 문제가 있거나 냉장고가 문제가 있다면 설사 그런 사실이 부동산 가격을 떨어지게 하는 요인이 되더라도 법적으로 공개하도록 되어 있다.
법을 떠나 도의적으로 공개하는 것이 더욱 바람직하다.
필자는 하와이법 568D를 셀러와 셀러의 에이전트에게 공개하고 모든 문제들을 즉시 고치라고 요청했다.
물론 셀러는 요청을 수락했다.
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