올해 10월 입주를 앞두고 있는 스카이 알라모아나 타워(The Flats at Sky Ala Moana East)의 서민임대주택 분양이 부진한 것으로 나타났다.
스카이 알라모아나 타워는 JL캐피탈과 부동산 개발사 아발론 그룹이 공동으로 기획한 건설 사업이며, 현재는 아발론 그룹이 이탈한 상태인 것으로 알려졌다.
주택시장 분석가 릭키 캐시데이는 분양 부진의 이유로, 좁은 생활공간과 주차 공간 구입 등 타워 내 임대주택이 가진 몇 가지 조건을 꼽았다.
이를테면, 임대주택은 몇몇 침실1개 및 2개 가구를 제외하고 주로 원룸이며, 무료 주차가 없어 주차 공간을 3만8,000달러에 따로 구입해야 한다. 가장 큰 걸림돌은 30년에 달하는 재판매 규제 기간이다.
재판매가 안 되는 것은 아니지만, 판매가는 연간 1%의 가격 상한을 지켜야 한다.
2018년 이전에는 일반적으로 규제 기간이 10년이었지만, 커크 칼드웰 행정부 당시, 규제 기간과 반비례하여 임대주택 수를 조절할 수 있도록 변화되었다.
즉, 부동산 개발사는 콘도를 건설할 때, 시 정부의 서민임대주택 확충 법령에 따라, 시장 가격 주택 이외에도 일정 수 임대주택을 마련해야 하는데, 재판매 규제 기간을 10년에서 30년으로 늘릴 경우, 의무적으로 지어야 하는 임대주택 수를 줄여, 시장 가격 주택 수를 늘릴 수 있다.
스카이 알라모아나 타워는 30년 규제 기간이 적용된 최초의 콘도로, 총 774가구 중 10.9%(84가구)를 임대주택으로 만들어야 한다.
스카이 알라모아나 타워 건설 기획 당시, 30년 규제 기간에 동의한 크리스틴 켐프 전 아발론 그룹 사장은, 시장 가격 주택을 늘리기 위해 내린 결정이지만 임대주택 분양이 더딜 수 있다는 위험부담이 있다고 인정했다.
스타어드버타이저의 보도에 따르면, 스카이 알라모아나 타워는 30년 규제에 따른 소비자의 부담을 완화하기 위해, 시 정부의 동의 하에 84가구 중 절반은 규제 기간을 대폭 줄이는 방안을 마련했다.
분양 개시 후 45일 동안 미분양 상태인 경우, 규제 기간을 10년으로 경감한다는 내용이다.
주택 시장 분석가 캐시데이는 30년 재판매 규제는 시 정부의 주택 정책이 현실 경제와 충돌하는 예라고 운을 띄우며, 미혼자가 해당 임대주택을 구매하고 수년 뒤 가정을 꾸리게 되어 이사할 경우, 시장 가격보다 낮은 가격에 현재 살고 있는 임대주택을 내 놓아야 할 수 있다고 지적했다.
30년 재판매 규제에 따라 스카이 알라모아나의 임대주택 가격은 연간 원가의 1%씩 인상할 수 있다.
예를 들어, 30만달러의 임대주택은 1년에 1%인 3,000달러 씩 인상되어, 10년 후에는 10% 인상된 가격인 33만 달러에 판매될 수 있다.
하지만 현실 경제에서 부동산 가치의 상승폭은 이보다 훨씬 크다.
지난 10년간 오아후 콘도 거래 중간값은 2012년 31만7,500달러에서 2022년 51만 달러로 61% 상승했다.
시 기획허가국(DPP)에 따르면, 미 본토 일부 지역에서는 임대주택의 재판매 규제 기간을 60년 혹은 영구적으로 두는 곳도 있는 것으로 전해진다.
비영리단체 하와이 애플시드는 정부의 긴 규제 기간에 찬성했다.
하와이 애플시드 게빈 손톤 전 회장은 오랜 기간 저렴한 주택을 제공하기 위해 필요한 제도라고 부연했다.
반대 의견도 존재한다.
하와이토지이용연구재단(LURFH)은, 재판매 규제는 주택 소유자가 보유할 수 있는 자산의 양을 제한하는 것으로, 결국 저렴한 주택에서 벗어날 수 없도록 만드는 것이라고 부정적인 의견을 내비쳤다.
스카이 알라모아나 콘도의 임대주택 84가구는 오아후 연간 소득 중위값 120% 이하의 주민을 위해 마련되었다.
시 정부가 계산한 중위값은 1인 가구 9만1,500달러, 2인 가구 10만4,500달러이다.
스카이 알라모아나 측에 따르면, 만일 임대주택 입주자들이 건물내 편의 시설을 이용하지 않을 경우, 월 관리비를 가구 크기에 따라 181-388달러로 낮게 유지할 수 있을 것이라고 귀띔했다.
시장가격 주택의 월 관리비는 487-846달러이다.
JL캐피탈에 따르면, 분양이 시작된 이후 500건 이상의 문의를 받았지만, 추첨 신청은 약 20건이었고, 이중 판매가 이루어진 것은 8건이었다.
또한, 작년 10월 임대주택 분양 추첨이 시작된 이후, 추가로 6건의 계약이 이루어졌다.
총 14건의 판매 계약 중, 5건은 30년 제한, 1건은 20년 제한, 나머지 8건은 10년 제한이 걸려있는 것으로 나타났다.
분양이 더디게 진행되며, 판매자격 또한 보다 느슨해져, 연 소득 140%(1인 12만8,380달러, 2인 14만6,720달러) 이상의 주민에게도 구매 기회가 제공된다.
JL캐피탈 티모시 리 최고경영자는 시 정부의 규제에 변화가 있지 않는 한 70가구의 임대주택을 전부 판매하는 것은 쉬운 일이 아닐 것이라고 운을 띄우며, 주민들에게 더 나은 조건을 제시하기 위해 시 정부와 협의를 이어 갈 것이라고 설명했다.
